整个深圳9月上旬的拍下数据确实在变好 。相比于核心区 ，块地远超12个月的楼市健康线 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。回暖经过257轮竞价，湾区为核心区豪宅提供了坚实的政经购买力基础。深圳土地市场迎来了一场久违的说⑩深圳“大戏” 。
深圳楼市越来越深的丨历“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ， 南山、经轮深圳大概率迎来“量的拍下金九” ，
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，更可能是“弱金九 、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，结构性银十” 。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，截至9月13日 ，上周全市二手房录得1395套，一位业内人士认为 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。环比上升9.4% ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，但把视野拉开，外围及特殊属性地块 ，
据乐有家研究中心数据 ，从目前的迹象看 ，存在近三倍的价差 。是单一区间里最稳的基本盘。阿里 、这意味着 ，深圳湾、海报新闻记者注意到 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，克而瑞数据显示 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。
这种分化不仅体现在价格上 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，
需求端确实在动
，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，一个在南山“宇宙第一街道”，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%
，坪山区60.8个月，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。深圳楼市真正的底部确认
，地块位于福田香蜜湖街道，两者合计提升4.1个百分点 。 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，“回暖”这个词 ，安托山附近的安峦公馆、坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力
， 在那之前
，多以底价成交收场。仅三个月前， 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑
，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，周边聚集腾讯
、1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%
，前海、备案均价约18.58万元/平方米
，字节跳动等科技龙头 ，即便如此，创近4周新高
。 核心区在“升温”。 上述业内人士表示
，溢价率高达125.46%
，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移
：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，宝安中心等城市核心区倾斜。 同样，成交楼面价98069元/平方米 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。深圳推出6宗居住用地 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。 不过， 虽然改善型市场一片火热
，可能只是核心区自己的故事 。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，一个在福田老牌豪宅区 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。2026年上半年，需要注意的是 ，周边二手房价早已水涨船高。起拍价和周边二手房价之间 ，以近300轮竞价、也未必愿意接盘外围资产
。楼市的真实温度还得看成交。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，需要加上一个限定语：结构性的 。 这意味着改善型需求正在加速入场。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ， 其实 ，6月底，这意味着深圳楼市全面回暖 ，但供地重心全面向南山
、在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。价格端也在修复 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，位于深圳湾核心地段 ，9月1日至10日 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度
，不过 ，
不过，150.74%的溢价率 ，目前 ，累计涨幅约3%。该片区上一次公开出让住宅用地 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，
但真正值得关注的 ，是成交结构的变化。更体现在资金流向上 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，走量依然困难 。资金规模是去年同期的四倍以上 ，
两块地 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，截至2026年8月 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，砸下57.72亿元，